Hvad betyder boligens energimærke, og bør det afgøre dit køb?

Boligens energimærke er en af de faktorer, flere og flere boligkøbere kigger nøje på, før de skriver under på en købsaftale, fordi det fortæller noget helt konkret om, hvor meget energi huset eller lejligheden bruger og dermed, hvad der kan ventes af faste udgifter år efter år. Mange går forbi energimærket som et kedeligt bogstav på en seddel, men i virkeligheden er det et af de mest håndgribelige redskaber, du har til at vurdere en boligs reelle stand og fremtidige omkostninger.

Hvad er boligens energimærke helt konkret?

Energimærket, officielt kaldet energimærkningen eller energimærket (EMO), er en lovpligtig vurdering af, hvor energieffektiv en bolig er. Ordningen administreres i Danmark af Energistyrelsen, og mærkningen bliver udarbejdet af en certificeret energikonsulent, som gennemgår boligens konstruktion, isolering, vinduer, varmekilde og ventilation. Resultatet er et bogstav fra A til G, hvor A er mest energieffektiv og G er mindst effektiv.

Det er vigtigt at forstå, at energimærket ikke måler, hvor meget energi de nuværende beboere rent faktisk bruger. Det måler i stedet boligens teoretiske, beregnede forbrug under standardiserede forudsætninger som faste temperaturer, standard brugsmønstre og normal udluftning. To identiske huse med vidt forskellige beboere vil derfor få samme mærke, selvom den ene husstand bruger dobbelt så meget varme som den anden.

Energimærkningen er lovpligtig ved salg af langt de fleste boliger i Danmark, og den skal fremgå af salgsopstillingen, inden boligen udbydes til salg. Formålet er at give køber et sammenligneligt og objektivt billede af boligens energimæssige stand, på samme måde som en vare i et supermarked kan sammenlignes på indholdsdeklaration. Du kan læse mere om reglerne og selve ordningen hos Sparenergi.dk, som også giver konkrete råd til, hvordan man forbedrer sin bolig energimæssigt.

Sådan læser du skalaen fra A til G

Skalaen fra A til G er bygget op, så hvert bogstav repræsenterer et interval af energiforbrug målt i kWh pr. kvadratmeter pr. år. Jo lavere forbrug, desto bedre bogstav. I praksis ser fordelingen typisk sådan ud:

• A2020 og A2015: De nyeste og mest energieffektive boliger, ofte opført efter de seneste bygningsreglementer med god isolering, tætte vinduer og effektiv varmekilde som jordvarme eller luft til vand-varmepumpe.
• B: Velisolerede boliger, typisk opført eller gennemgribende renoveret inden for de seneste 15 til 20 år.
• C og D: Middel energiforbrug, ofte boliger fra 1970’erne til 1990’erne, hvor der er foretaget nogle energiforbedringer, men ikke en fuld renovering.
• E og F: Ældre boliger med begrænset eller ingen efterisolering, ofte med ældre vinduer og en mindre effektiv varmekilde.
• G: Det laveste niveau, typisk ældre huse uden efterisolering, med enkeltlagsvinduer eller meget utætte konstruktioner.

Det er værd at bemærke, at skalaen ikke er lineær. Forskellen mellem et A- og et B-mærke kan i absolutte tal være relativt lille, mens forskellen mellem et E- og et G-mærke ofte er markant og kan mærkes direkte på varmeregningen. Energimærkningsrapporten, som du som køber har ret til at se i sin fulde længde, indeholder desuden konkrete forslag til forbedringer med tilhørende besparelses- og investeringsoverslag, hvilket gør den til et nyttigt værktøj, selv hvis du ikke planlægger at ændre noget med det samme.

Hvor finder du energimærket på en konkret bolig?

Energimærket skal fremgå tydeligt af salgsopstillingen fra ejendomsmægleren, og den fulde energimærkningsrapport kan typisk rekvireres hos mægleren eller findes i Boligejerportalen, hvor alle registrerede energimærker i Danmark er offentligt tilgængelige. Her kan du også se, hvornår mærket er udarbejdet, og hvor længe det er gyldigt, da et energimærke typisk har en gyldighedsperiode på 10 år.

Hvad kan et dårligt energimærke koste dig på varmeregningen?

Et dårligt energimærke er ikke bare en abstrakt bekymring, det kan have en meget konkret og målbar effekt på din økonomi. Forskellen mellem et hus med energimærke A og et tilsvarende hus med energimærke G kan sagtens udgøre 15.000 til 25.000 kroner om året i varme og elforbrug, afhængigt af boligens størrelse, varmekilde og beliggenhed. For en gennemsnitlig familie, der bliver boende i 10 til 15 år, kan det løbe op i et sekscifret beløb over tid.

Udover selve varmeudgiften bør du også tænke på de skjulte omkostninger, som et lavt energimærke ofte indikerer:

• Vedligeholdelsesbehov: Dårlig isolering og utætte klimaskærme fører ofte til fugtproblemer, kuldebroer og i værste fald skimmelsvamp, som kan være dyre at udbedre.
• Komfort: En bolig med lavt energimærke er ofte mere ujævn i temperatur, med kolde gulve og træk ved vinduer, hvilket mange først opdager, når de allerede bor i huset.
• Fremtidige krav: Der er løbende politisk fokus på at forbedre boligmassens energiforbrug, og det kan ikke udelukkes, at fremtidige krav eller afgifter i højere grad vil ramme boliger med et lavt energimærke.

Hvis du er i tvivl om, hvordan et konkret mærke oversættes til kroner og øre for netop den bolig, du kigger på, kan du bede om at se den fulde energimærkningsrapport, som ofte indeholder et estimeret årligt energiforbrug i kroner baseret på aktuelle energipriser. Du kan også hente generel vejledning om energiforbrug og priser hos Energistyrelsen.

Kan du forhandle prisen med et lavt energimærke i hånden?

Et lavt energimærke er et af de få objektive og dokumenterbare argumenter, du har til rådighed i en prisforhandling, og det bør du udnytte aktivt. I modsætning til mere subjektive forhold som indretning eller beliggenhed er energimærket en officiel vurdering udarbejdet af en uafhængig, certificeret konsulent, hvilket gør det sværere for sælger at afvise som “smag og behag”.

For at forhandle effektivt med energimærket som løftestang bør du:

1. Indhente konkrete tilbud på de forbedringer, som energimærkningsrapporten foreslår, for eksempel efterisolering af loft, udskiftning af vinduer eller installation af varmepumpe.
2. Beregne den samlede investering og sammenholde den med den udbudte pris, så du har et konkret tal at forhandle ud fra frem for en følelse af, at “huset er dyrt i drift”.
3. Fremlægge tallene sagligt over for sælger eller mægler, gerne skriftligt, så det fremstår som en velovervejet vurdering frem for et forsøg på at presse prisen uden begrundelse.
4. Vurdere alternativer som at bede sælger om selv at udføre dele af forbedringen inden overtagelse, hvilket nogle gange kan være lettere at acceptere for en sælger end et direkte afslag i prisen.

Det er dog værd at huske, at et lavt energimærke ikke automatisk betyder en dårlig handel. Mange ældre huse med smukke, klassiske kvaletiter som høje stuehøjder, massive mure og unik arkitektur har naturligt sværere ved at opnå et højt energimærke, uden at det nødvendigvis betyder, at boligen er dårligt vedligeholdt. Her handler det om at vægte de bløde værdier op mod de hårde, økonomiske realiteter og træffe et bevidst valg frem for et valg truffet af bekvemmelighed eller forelskelse i boligen.

Hvad siger banken og realkreditinstituttet til et lavt energimærke?

I nogle tilfælde kan energimærket også have betydning for din finansiering, da flere realkreditinstitutter tilbyder særlige grønne lån med lavere rente til boliger med et højt energimærke, eller til boliger hvor lånet bruges til at finansiere en energirenovering. Det kan være en god idé at spørge din rådgiver direkte ind til, om det konkrete energimærke udløser særlige lånevilkår, da det kan påvirke den samlede økonomi i handlen betydeligt.

Hvornår er det værd at investere i en forbedring af mærket?

Ikke alle energiforbedringer er lige rentable, og det er sjældent en god idé at kaste penge efter at “hæve bogstavet” alene for prestigens skyld. I stedet bør du se på, hvilke konkrete tiltag der giver mening ud fra boligens alder, konstruktion og din egen tidshorisont i boligen.

Som en overordnet tommelfingerregel er følgende forbedringer ofte blandt de mest rentable, fordi de har en relativt lav investering i forhold til den opnåede besparelse:

• Efterisolering af loft og tag: Ofte den mest omkostningseffektive forbedring, da varme stiger og en stor del af varmetabet i ældre huse sker gennem taget.
• Udskiftning af utætte vinduer og døre: Reducerer både varmetab og træk, og forbedrer samtidig boligens komfort markant.
• Skift fra olie- eller gasfyr til varmepumpe: Kan give en stor forbedring i energimærket og en markant lavere driftsudgift, især i takt med at energipriserne svinger.
• Efterisolering af hulrum i ydervægge: Relevant for huse opført mellem cirka 1930 og 1960, hvor der ofte er et isolerbart hulrum i murværket.

Hvis du derimod står med et meget ældre bevaringsværdigt hus, hvor ydervægge og vinduer af arkitektoniske eller fredningsmæssige årsager ikke kan ændres uden videre, kan det give mere mening at fokusere på de forbedringer, der er mulige, som ventilation, varmekilde og mindre synlige isoleringstiltag, frem for at forsøge at presse huset op i en kategori, det aldrig vil kunne nå uden et omfattende og dyrt indgreb.

Når du alligevel går i gang med en renovering, er det også et oplagt tidspunkt at tænke boligen igennem som en helhed. Mange vælger for eksempel at koble en energirenovering sammen med installation af smart styring af varme og lys, og her kan det være relevant at kigge på, hvordan den nye teknologi kommer til at se ud i hjemmet. Du kan hente konkret inspiration i artiklen om Sådan integrerer du smarthjem-teknologi i boligens æstetik med skræddersyet skiltedesign, hvis du ønsker, at den nye teknologi skal gå i ét med boligens udtryk frem for at stikke ud som løsrevne enheder på væggen.

Det er desuden værd at huske, at en gennemgribende renovering ofte er en god anledning til at tjekke boligens øvrige sikkerhed og udstyr efter. Hvis du for eksempel har en hjertestarter i husstanden, i foreningen eller på arbejdspladsen i forbindelse med boligen, er en renovering et naturligt tidspunkt til at få den serviceret, så den fungerer, når det gælder. Du kan læse mere om, hvorfor det ikke bør udskydes, i artiklen Hjertestarter service bør ikke være noget man husker på for sent.

Endelig bør du altid holde investeringen op mod, hvor længe du selv forventer at blive boende. Hvis du planlægger at sælge igen inden for et par år, vil en stor investering i energiforbedringer sjældent nå at betale sig selv hjem rent driftsmæssigt, men den kan til gengæld øge boligens salgbarhed og mulige salgspris, hvis det fremtidige energimærke bliver væsentligt bedre. Her kan det give mening at indhente et konkret overslag fra en energikonsulent eller håndværker, inden du beslutter dig, og eventuelt sammenligne med vejledning hos Bolius, som løbende udgiver uafhængig rådgivning om boligøkonomi og energirenovering.

Ofte stillede spørgsmål

Er energimærket lovpligtigt ved alle boligsalg?

Ja, som udgangspunkt skal langt de fleste boliger have et gyldigt energimærke, før de kan sættes til salg, og mærket skal fremgå af salgsopstillingen. Der findes enkelte undtagelser, blandt andet for visse mindre bygninger og bygninger under en bestemt størrelse, men i praksis vil du støde på et energimærke ved stort set alle almindelige bolighandler i Danmark.

Hvor længe er et energimærke gyldigt?

Et energimærke har typisk en gyldighedsperiode på 10 år fra udarbejdelsesdatoen, medmindre der er sket væsentlige ændringer af boligen, som gør mærket utidssvarende. Hvis mærket er ved at udløbe, eller hvis du er i tvivl om, hvornår det sidst er opdateret, kan du altid tjekke datoen i den officielle rapport, som mægler eller sælger skal kunne fremvise.

Kan man selv forbedre sit energimærke uden en certificeret konsulent?

Du kan sagtens udføre energiforbedringer selv eller med håndværkere, men selve det officielle energimærke kan kun ændres og udstedes på ny af en certificeret energikonsulent, som foretager en ny vurdering af boligen. Det anbefales derfor at kontakte en konsulent, både før og efter en renovering, så du kan dokumentere den faktiske forbedring over for en kommende køber.

Bør jeg vælge en bolig med højt energimærke frem for lav pris?

Det afhænger af din samlede økonomi og tidshorisont. En bolig med et højere energimærke har ofte lavere driftsudgifter, men kan have en højere købspris, mens en bolig med lavere mærke kan være billigere at købe, men dyrere at bo i over tid. Den rigtige løsning er at regne på den samlede udgift over den periode, du forventer at bo i boligen, frem for kun at se på købsprisen isoleret set.